2026年2月25日，上海楼市迎来了一则重磅政策。上海市住建委、房管局等五部门联合印发《关于进一步优化调整本市房地产政策的通知》，这份被市场称为“沪七条”的新政，自2月26日起正式施行。
这不是一次简单的政策微调，而是一场精心设计的“梯度松绑”。在房地产市场供需关系发生根本性转变的今天，上海作为一线城市的风向标，其政策调整背后折射的是中国房地产调控逻辑的深刻转型。
一、政策核心：三大维度七项举措的精准设计
“沪七条”从限购、公积金、房产税三个维度打出组合拳，覆盖非沪籍家庭、沪籍家庭、多子女家庭、城市基础服务从业者等各类群体，具有“惠及面广、精准施策”的鲜明特征。
限购政策的“三箭齐发”最引人注目。非沪籍居民购买外环内住房的社保/个税年限，从原来的连续3年缩短至1年。这意味着满足1年社保条件的非沪籍群体，购房范围从此前仅能购买外环外住房，扩大至全市范围。对于在沪缴纳社保或个税满3年及以上的非沪籍家庭，政策进一步允许在外环内增购1套住房。而持《上海市居住证》满5年及以上的非沪籍居民，无需提供社保或个税证明即可在全市限购1套住房。
这一设计体现了清晰的梯度逻辑：外环外全面放开、外环内适度管控；社保1年可购外环内1套、社保3年可增购1套；居住证5年免社保可购1套。这种“分区+分层”的设计，既大幅降低了新市民购房门槛，又坚守了“房住不炒”底线。
公积金贷款的“三重升级”同样力度空前。缴存人家庭购买首套住房的公积金贷款最高额度从160万元提高至240万元，叠加多子女家庭和购买绿色建筑最高贷款额度上浮政策（最高上浮35%），上海公积金家庭贷款最高额度可达到324万元。这一额度已达到全国领先水平。
更关键的是，新政落实了公积金“认房不认贷”。对于已使用过公积金贷款的本市缴存人家庭，在本市无住房或仅有1套住房、且当前已结清住房公积金贷款的，再次购房时可重新申请公积金贷款。同时，多子女家庭公积金贷款支持政策的适用范围从购买首套住房拓展至购买第二套住房。即对多子女家庭购买第二套住房的，最高贷款额度在上海市最高贷款额度基础上上浮20%。
房产税政策的“人性化微调”则是对沪籍家庭改善置换需求的实质性松绑。自2026年1月1日起，对沪籍家庭子女成年后，购买住房属于成年子女家庭唯一住房的，暂免征收个人住房房产税。这一政策有效降低了户籍家庭的置换成本，促进存量住房市场流通。
二、政策逻辑：从“限制性”到“支持性”的深刻转变
业内人士认为，“沪七条”的出台，标志着上海房地产调控逻辑的根本性转变。过去在市场过热阶段出台的限制性措施正在逐步退出，政策重心从“抑制投机”转向“支持合理住房需求”。
这一转变的背后，是房地产供需关系的根本性变化。房地产供需关系从总量短缺到总量基本平衡、从“有没有”到“好不好”的深刻转变，已是行业共识。在供小于求、市场过热阶段出台的限制性措施逐步退出，是政策调整的应有之义。
上海易居房地产研究院副院长严跃进指出，此次政策充分体现上海综合施策、因城施策、发挥好存量和增量政策集成效应的导向，具有惠及面广、精准施策的特点。政策设计体现了对各类住房需求的进一步支持，尤其包括职住平衡、宜居安居、刚需改善等需求维度。
更深层的逻辑在于，政策试图打通“置换链条”促进市场循环。严跃进分析，此次政策将促进各市场之间的循环健康发展，尤其是带动置换链条的顺畅。举例来说，非沪籍家庭认购二手房将带动房东挂牌出售和置换，进而带动新房市场去库存，形成“二手房-新房”联动效应。
三、市场影响：小阳春行情提前锁定
政策发布当日，资本市场便给出了最直接的回应。A股和港股房地产板块应声大涨，我爱我家、城投控股等涨停，贝壳-W盘中涨幅一度超10%。资本市场的欢呼雀跃，折射出行业对政策利好的极度渴求。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析，上海在新春伊始出台新措施，在降成本、降门槛、提预期方面的信号非常明显，对于3月份的节后小阳春具有较大的带动作用。3月份的销售是开门红的关键，预计开发商在3月份会拿出好产品，性价比比较高，定价适宜，而且在促销政策上也会比较激进。
58安居客研究院院长张波将此次政策激活的需求归纳为三类：一是新市民、新人才的外环内首置需求；二是长期在沪人群的外环内改善增购需求；三是沪籍家庭的置换升级需求。这三类需求均为市场最核心的合理需求，这部分需求的释放将有效激活上海新房、二手房的交易活力。
同策研究院联席院长宋红卫认为，非沪籍在外环内购房门槛从3年社保降低到1年，粗略估算至少可增加购房潜力人群9万人，这部分人群属于刚需群体，对于带动外环内楼市具有明显提升作用。同时，非沪籍三年以上再给予一张“房票”资格，这对于释放改善型需求具有直接影响。
四、数据支撑：精准匹配市场现状
政策的精准性体现在对市场数据的深度把握上。根据58安居客平台数据，2025年数据显示，上海一二手客群重合度仅8.7%（2026年1月进一步降至8.5%），为全国最低，“新房改善、二手刚需”的分化格局稳固。
上海二手房找房人数占比同比提升4.7个百分点，挂牌量却仅同比微增1.72%，刚需首置需求存在释放空间但受限于购房门槛。2025年上海二手房挂牌时长同比延长15.26%，达98.75天，流动性压力显著，而新房找房热度同比下降12.0%，改善需求因支付能力、贷款限制难以释放。
截至2025年底，上海商品住宅去化周期升至18.48个月，远超12个月的合理区间。这些数据清晰地揭示了市场的主要矛盾：一方面是大量积压的刚需和改善需求，另一方面是居高不下的库存压力。
上海二手房市场呈现“暖冬行情”。数据显示，2026年1月全市二手房（含商业）网签成交22834套，连续第三个月突破2.2万套，为近5年同期最高水平。据上海房产交易中心官网“网上房地产”数据，工作日日均网签超500套，双休日单日均超1000套。
五、风险提示：政策效果的持续性考验
尽管政策力度空前，但市场仍面临多重考验。中信证券在2月26日发布的信用债日报中指出：“本次地产新政更多是触发债市止盈的导火索，单独影响有限，交易型品种存在超跌反弹可能，但在低利率低波动环境下，债市整体配置价值仍有限”。
更深层的挑战在于居民预期的扭转。当市场参与者普遍预期“还有更多、更大力度的政策在路上”时，往往会选择持币观望，导致单次政策的效果被稀释。这种“政策博弈”心理，是目前楼市复苏最大的拦路虎。
此外，宏观经济的基本面仍是决定性因素。房地产短期看金融，长期看人口，根本看经济。购房是长周期决策，如果居民对收入预期、就业前景的信心未能修复，再低的门槛也难以转化为实际的购买力。
此次“沪七条”的出台，是2026年房地产政策“稳中求进”的标志性事件。从社保年限缩短到居住证纳入认定，从公积金额度大幅提升到房产税减免，政策工具箱的灵活运用体现了“因城施策”的精准性和“支持合理住房需求”的导向性。
在一线城市楼市率先回稳的背景下，此次新政不仅为上海楼市“小阳春”注入强心剂，更为全国房地产市场平稳健康发展提供了“上海样本”。政策通过精准施策释放合理住房需求，将居住需求支撑与资产配置优势相结合，推动房地产市场从“政策驱动”向“需求驱动”转变，助力行业实现高质量发展。
对于普通购房者而言，当下的确迎来了近年来友好的政策窗口：门槛低了、钱袋足了、选择多了。但对于整个行业而言，那个“闭眼买房、躺着赚钱”的黄金时代确实已经一去不返。
2026年的春天，上海楼市站在十字路口。“沪七条”能否成为点燃信心的火种，不仅取决于政策本身的力度，更取决于宏观经济大环境的暖意，以及每一个普通人对未来的信心重建。
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